رأي اصراري ديوان عالي کشور- فوريت اعلام فسخ در خيار غبن جنبه عرفي و متعارف دارد

رأي اصراري ديوان عالي کشور- فوريت اعلام فسخ در خيار غبن جنبه عرفي و متعارف دارد

جلسه هيئت عمومي ديوان عالي کشور موضوع پرونده اصراري رديف 87/4 به رياست آيت الله مفيد، رئيس ديوان عالي کشور و با حضور آيت الله دري نجف آبادي، دادستان کل کشور و قضات شعب حقوقي ديوان عالي روز سه شنبه يکم مرداد ماه سال جاري  ‌برگزار شد.

 ‌به گزارش <مأوي>، طبق اين پرونده خواهان هاي اين پرونده در دادخواستي عنوان مي دارند که خانه خود را واقع در اروميه به قيمت 90 ميليون ريال فروخته اند؛ اما بعد از گذشت چند روز به استناد خيار غبن از دادگاه فسخ معامله را خواستار مي شوند.

 ‌يکي از شعب دادگاه اروميه با ارجاع پرونده به کارشناس، قيمت خانه را در زمان معامله 120 ميليون ريال اعلام مي کند. بر اين اساس دادگاه بدوي غبن را فاحش دانسته و به فسخ معامله حکم مي دهد که پس از فرجام خواهي، شعبه ديوان عالي کشور اعمال خيار غبن در اين پرونده را وارد ندانسته و حکم را نقض و پرونده را به شعبه ديگر از دادگاه بدوي ارجاع مي دهد و اين شعبه از دادگاه اروميه نيز همانند شعبه دادگاه بدوي قبلي خواهان هاي بدوي اين پرونده را مغبون دانسته و به فسخ معامله حکم مي دهد که با فرجام خواهي دوباره محکوم عليه، پرونده اصراري تلقي مي گردد. ‌اکثريت اعضاي هيئت عمومي ديوان عالي کشور پس از بحث و بررسي در خصوص  اين پرونده سرانجام رأي شعبه دادگاه بدوي مبني بر مغبون شدن خواهان هاي پرونده و فسخ معامله را تأييد کردند.     

خلاصه جريان پرونده

  ‌ در تاريخ 29 مهر 1380 ميرحسين- س و فاطمه- الف دادخواستي به طرفيت بهلول- ر به خواسته صدور حکم به فسخ معامله موضوع قرارداد عادي مورخ 17 شهريور 1380 مقوم به مبلغ 90 ميليون ريال با منظور نمودن خسارات دادرسي به دادگاه عمومي اروميه تقديم کرده و توضيح داده اند:....< اين جانبان مالک 6 دانگ پلاک ثبتي شماره  933 بخش 9 اروميه به صورت مساوي بوده و قصد فروش آن را داشته اند. روزي متصدي بنگاه معاملات.... که او را نمي شناختيم، در غياب خواهان رديف اول به خانه مراجعه کرد و ضمن معرفي خود به خواهان رديف دوم اظهار داشت که به بنگاه...... مراجعه کنيد و پس از مراجعه گفت  که بايد هر چه زودتر خانه خود را بفروشي؛ چرا که خانه واقع شده در آن محل رونقي ندارد.

متصدي بنگاه قراردادي را پيش روي خواهان رديف اول گذاشت و با قيد 90 ميليون ريال درخواست نمود که قرارداد را امضا کند. به هر حال قرارداد امضا  شد؛ اما به فاصله چند روز اطلاع پيدا کردند که ارزش و قيمت خانه خيلي بيشتر از قيمت تعيين شده توسط بنگاه است و حداقل بيش از 120 ميليون ريال ارزش دارد.....

سپس با ارسال اظهارنامه اي به شماره 1316 مورخ 24 مهر 1380 نيت خود را اعلام و درخواست فسخ معامله کردند؛ اما ترتيب اثر داده نشده است. 

اين دادخواست به شعبه دوم دادگاه عمومي اروميه ارجاع شد. در تاريخ 16 آبان 1380 بهلول- ر دادخواستي به طرفيت خواهان هاي پرونده مذکور و به خواسته صدور حکم به الزام خواندگان نسبت به تنظيم و امضاي سند ثبتي 6 دانگ يک باب منزل مقوم به مبلغ 90 ميليون ريال و پذيرش اعسار از هزينه دادرسي به دادگاه عمومي اروميه تقديم نمود و عنوان داشت:....<مبلغ 20 ميليون ريال به عنوان بيعانه به صورت نقدي و في المجلس در حق خواندگان کارسازي و پرداخت و مقرر شد، الباقي به هنگام تخليه و همچنين تنظيم سند رسمي پرداخت و کارسازي  شود.....>

 ‌به منظور رسيدگي به اين دادخواست، پرونده به شعبه دوم دادگاه عمومي اروميه ارجاع شد و به کلاسه 80/1979 ثبت و وقت دادرسي روز 26 فروردين 1381 تعيين و به طرفين ابلاغ شد؛ اما شعبه دوم دادگاه اروميه بدون اين که به دعواي اعسار از هزينه دادرسي مطرح شده در پرونده اخير وفق مقررات رسيدگي کند و اثباتاً يا نفياً در اين مورد انشاي رأي نمايد، هر 2 فقره پرونده مذکور را توأمان مورد رسيدگي قرار داده است.

 ‌جلسه دادرسي مورخ 26 فروردين 1381  با حضور اطراف دعوا و وکيل خواهان هاي دعواي اصلي تشکيل گرديده است.

دادگاه در همين جلسه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر کرد تا کارشناس منتخب قيمت ملک مورد تنازع را در روز وقوع عقد بيع مشخص نمايد. کارشناس رسمي منتخب دادگاه به موجب نظريه ثبت شده به شماره 2985 مورخ 29 مرداد 1381 قيمت ملک موضوع دعوا را در تاريخ 17 شهريور 1380 معادل مبلغ 127 ميليون و 800 هزار ريال تعيين و به دادگاه اعلام نموده است.

پس از اطلاع اصحاب دعوا از نظريه کارشناس، بهلول- ر به نظريه کارشناس اعتراض نموده و دادگاه در تاريخ 4 شهريور 1381 براساس اعتراض مزبور قرار ارجاع امر به هيئت 3 نفره کارشناسي را صادر و اعلام کرده است.

اعضاي هيئت 3 نفره کارشناسي منتخب دادگاه نيز... قيمت ملک متنازع  فيه را در تاريخ انجام معامله 118 ميليون و 700 ريال برآورد و به دادگاه اعلام و اضافه نمود ه اند که ارزش ملک در تاريخ وقوع معامله نسبت به ثمن مورد معامله (90 ميليون ريال) 28 ميليون و 700 ريال مابه التفاوت داشته و مشمول غبن فاحش مي گردد.

نظريه هيئت کارشناسي به طرفين دعوا ابلاغ گرديده و دادگاه با اعلام ختم دادرسي مبادرت به صدور رأي نموده است.

رأي شعبه دوم دادگاه اروميه 

...< بنا به مراتب، دادگاه با احراز وجود غبن فاحش در معامله و اعلام خواهان به مورد در موعد قانوني مستنداً به ماده 416 قانون مدني و نيز مواد 57، 515 و 519 قانون آيين دادرسي مدني حکم به فسخ معامله فيمابين موضوع بيع نامه عادي مورخ 17 شهريور 1380 به لحاظ غبن فاحش با رد ثمن مقبوضه و نيز محکوميت خوانده به پرداخت هزينه دادرسي مقرر اخذ شده از خواهان ها و حق الوکاله طبق تعرفه قانوني در حق خواهان صادر و اعلام مي نمايد و راجع به دعواي مرتبط بهلول-ر به طرفيت ميرحسين-س و فاطمه - الف به الزام به تنظيم و امضاي سند رسمي نسبت به يک باب منزل مورد معامله با عنايت به قسمت اخير حکم نسبت به فسخ معامله مورد نظر به لحاظ غبن فاحش در آن قابليت استماع نداشته و مردود اعلام مي گردد.>

محکوم عليه در تاريخ 16 اسفند 1382 از دادنامه بدوي مـذکـور فـرجـام خواهي نموده و در ضمن دادخواست فرجامي تقديمي به دفتر دادگاه بدوي تقاضاي اعسار از پرداخت هزينه دادرسي را کرده است؛ اما دادگاه مرقوم بدون اين که به ادعاي اعسار از هزينه دادرسي مرحله فرجام خواهي رسيدگي کند، پس از ابلاغ نسخه ثاني دادخواست به فرجام خواندگان و وصول لايحه جوابيه از طرف آنان پرونده را به ديوان عالي کشور ارسال مي نمايد.

شعبه 38 ديوان عالي کشور به موجب تصميم شماره 83/698/38 مورخ 4 بهمن 1383 با توجه به عدم رسيدگي شعبه دوم دادگاه عمومي شهرستان اروميه به دعواي اعسار فرجام خواه از پرداخت هزينه دادرسي، مرحله بدوي و  فرجامي پرونده را قابل طرح ندانسته و به شعبه دوم دادگاه عمومي شهرستان اروميه اعاده نموده است. 

شعبه دوم دادگاه عمومي اروميه به موجب رأي شماره 980 مورخ 30 مرداد 1384 بنا به جهات مذکور در رأي، حکم به رد اعسار بهلول- ر را صادر و اعلام کرده است که اين رأي حضوراً به مشاراليه ابلاغ شود.

 ‌نامبرده اعلام نموده که اعتراضي به رأي مزبور ندارد و هزينه دادرسي را تأديه کرده و پرونده به ديوان عالي کشور ارسال و به اين شعبه ارجاع شده است.

اين شعبه به موجب دادنامه شماره 84/851/38 مورخ 21 اسفند 1384 به شرح بين الهلالين مبادرت به صدور رأي نموده است.

رأي شعبه ديوان عالي کشور

....< اعتراض فرجام خواه نسبت به دادنامه شماره هاي 2543 و 2544 مورخ 15 دي 1382 شعبه دوم دادگاه عمومي شهرستان اروميه وارد است.

.....  به اين ترتيب با توجه به تاريخ معامله (17 شهريور 1380) و تاريخ ارسال اظهارنامه شماره 1316 مورخ 24 مهر 1380 و تاريخ تقديم دادخواست (29 مهر 1380) اقدام خواهان ها در زمينه تقاضاي فسخ معامله علاوه بر اين که متضمن انشاي فسخ معامله نبوده، با فوريت خيار غبن بعد از علم به غبن منافات دارد و رأي فرجام خواسته که به شرح آن دادگاه حکم به فسخ معامله صادر نموده، مخالف ماده 420 قانون مدني و محتويات پرونده صادر گرديده است.

بنا به مراتب اين قسمت از دادنامه فرجام خواسته به علت مخالفت با قانون و عدم مطابقت با دلايل موجود در پرونده به استناد مفهوم ماده 370 و بند 2 ماده 371 قانون آيين دادرسي مدني دادگاه هاي عمومي و انقلاب نقض مي شود...  

پــرونــده بـه شـعـبـه دهـم دادگاه عمومي حقوقي اروميه ثبت و مورد رسيدگي قرار گرفته است.دادگاه در تاريخ اول بهمن 1385 ختم دادرسي را اعلام و به موجب دادنامه شماره هاي 1644 و 1643 مورخ 4 بهمن 1385 ضمن شرح دعاوي مطرح شده به شرح بين الهلالين مبادرت به صدور رأي نموده است: 

رأي شعبه دهم دادگاه حقوقي اروميه

.........< دادگـاه از تـوجـه بـه اظهارات، دفاعيات و ايرادهاي اصحاب دعوا و استماع اظهارات وکلا و تقابل و بررسي اسناد و مدارک طرفين، استماع اظهارات مطلعين، ملاحظه نظريه کارشناسي و اقدامات معموله از جانب خواهان هاي اصلي آنچه که به نظر دادگاه محرز و مسلم است، اختلاف قيمت و غبن فاحش محقق است....

 ‌بنابراين دادگاه مستنداً به مواد 416 و ما بعد قانون مدني و احراز اقدام فوري از جانب فروشندگان که منظور نظر قانون گذار در ماده 420 قانون مدني که به شکلي که مذکور افتاده، محقق شده،ازاين رو دادگاه با قبول دعواي مطرح شده از جانب خواهان هاي اصلي (فروشندگان) ضمن صدور حکم به فسخ مبايعه نامه عادي مورخ 17 شهريور 1380 به لحاظ غبن فاحش مي نمايد و با قبول دفاعيات خواهان ها و وکيل مشاراليه و باتوجه به مراتب مذکور حکم بطلان دعواي بهلول-ر صادر مي نمايد.....>

 ‌پس از ابلاغ دادنامه وکيل خوانده در مهلت مقرر قانوني از رأي صادر شده فرجام خواهي نموده است.

رأي شعبه ديوان عالي کشور

نظر به اين که با فرجام خواهي بهلول- ر شعبه 38 ديوان عالي کشور به موجب دادنامه شماره 84/851/38 مورخ21 اسفند 1384 دادنامه شعبه دوم دادگاه عمومي اروميه را نقض و رسيدگي مجدد را به شعبه ديگر دادگاه عمومي اروميه ارجاع داده است.همچنين رسيدگي مجدد در شعبه دهم دادگاه عمومي شهرستان اروميه صورت گرفته و دادگاه اخير الذکر به موجب دادنامه شماره هاي 1643 و 1644 مورخ 4 بهمن 1385 در مورد دعواي اصلي حکم به فسخ مبايعه نامه عادي مورخ 17 شهريور 1380 به لحاظ غبن فاحش و در مورد دعواي طاري حکم به بطلان دعواي بهلول- ر صادر نموده است،ازاين رو با لحاظ ماده 407 قانون آيين دادرسي مدني دادگاه هاي عمومي و انقلاب رأي شعبه دهم دادگاه عمومي اروميه در باب دعوا فسخ معامله به علت غبن فاحش اصراري است.

رأي دادگاه هاي بدوي مورد تأييد است

حجت الله يزدان زاده، رئيس شعبه سوم ديوان عالي کشور اظهار داشت: طبق ماده 46 قانون ثبت کليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاکي که در دفتر املاک ثبت شده،تمامي معاملات راجع به حقوقي که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده بايد در دفتر اسناد رسمي به ثبت برسد و سند رسمي انتقال براي آن صادر گردد.

همچنين طبق ماده 47 قانون ثبت در نقاطي که اداره ثبت اسناد ، املاک و دفاتر اسناد رسمي موجود بوده، وزارت عدليه مقتضي بداند که ثبت اسناد کليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاک غـيـرمـنـقـوله که در دفتر املاک ثبت نشده، اجباري و الزامي است.

وي بيان داشت: به صراحت ماده 48 قانون ثبت، سندي که مطابق مواد مذکور بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده، در هيچ يک از اداره ها و محاکم پذيرفته نخواهد شد. با اين کيفيت ثبت عقود و معاملات عيني املاک ثبت شده و ثبت نشده هم به شروط چهارگانه موضوع ماده 190 قانون مدني الحاق گرديده و به عنوان شرط پنجم صحت هر معامله ثبت شده و ثبت نشده تلقي مي گردد.

 ‌نظر به اين که معامله خواهان ها با خوانده نسبت به پلاک باقي مانده 933 بخش 9 اروميه در دفتر اسناد رسمي به ثبت نرسيده و سند رسمي انتقال صادر نگرديده، هيچ آثار حقوقي و قانوني بر آن معامله مترتب نبوده است.

 ‌يزدان زاده در بخشي از سخنانش فسخ معامله را تأييد کرد و اظهار داشت: پس از علم و اطلاع از خيار غبن در زمان بسيار نزديک از وقوع معامله با رعايت قواعد ماده 449 قانون مدني فسخ معامله را به خوانده اعلام داشته اند؛ چون خوانده تمکين نکرده که خواهان ها معامله فـسـخ شـده را طي اظهارنامه رسماً به وي ابلاغ نمودند. بنابراين دادنامه شعبه دهم دادگاه عمومي اروميه از جهت نتيجه منطبق با موازين قانوني صادر شده و مورد تأييد است. 

در اين پرونده اراده باطني خواهان بروز خارجي پيدا کرده است

دکتر ميرحسين عابديان، مستشار شعبه ديوان عالي کشور افزود: اگر خواهان به موقع اقدام به فسخ مي کرد، عقد منحل مي شد. در اين خصوص  نه دادگاه ها و نه شعبه ديوان اختلافي ندارند.

 ‌آنچه محل اختلاف است2 مطلب است: نخست آن که فوريت خيار غبن رعايت شده يا  خير؛ يعني اقدام به فسخ فوري بوده؟ و دوم آيا واقعاً ذوالخيار اقدام به فسخ کرده يا اين که اصلاً انشاي فسخي نبوده است؛ بلکه به دادگاه مراجعه کرده، بدون اين که خود انشاي فسخ کند و از دادگاه تقاضاي فسخ کرده است. 

وي با بيان اين که دادگاه مرجع فسخ نيست،گفت: خيار امري ارادي است، بايد از ناحيه ذوالخيار اعمال شود. دادگاه فقط تأييد مي کند. 

اين قاضي ديوان عالي کشور افزود: مراد از فوريت در خيارات از جمله فوريت در خيار غبن مستفاد از ملاک ماده 1131 قانون مدني اين است که مغبون پس از علم موضوعي؛ يعني علم به علت فسخ و علم حکمي؛ يعني علم به اين که غبن موجب خيار است و نيز علم به فوريت علم حکمي هر 2 اينها را دربرمي گيرد، بعد از علم موضوعي و علم حکمي، فوراً به فسخ مبادرت نمايد. علم حکمي با توجه به اماره اطلاع از قوانين بعد از انتشار قوانين مفروض است؛ اما با توجه به اصل عدم درخصوص علم موضوعي عدم علم مطابق با اصل است و مدعي علم موضوعي به عنوان کسي که امر خلاف اصل را اظهار مي  کند، بايد با اقامه دليل ادعاي خود را ثابت کند. 

علم موضوعي در اينجا براي کسي که ادعا مي کند، علم موضوعي حاصل شده است، در واقع امر خلاف اصل است. اصل اين است که علم موضوعي وجود نداشته است. غرض اين است که با اظهار مغبون به اين که از فلان تاريخ علم موضوعي حاصل شده، اين مطلب بايد از او پذيرفته شود، به دليل اين که حرفش موافق با اصل است. اين مطلب از او پذيرفته است؛ مگر خلاف آن به دليل يا به اماره ثابت شود يا طرف مقابل دليل بدهد که وي قبلاً مطلع شده بوده يا اماره اي باشد ظهوري که ما از آن ظهور استفاده کنيم که قبلاً ذوالخيار مطلع شده است؛ چون اماره بر اصل از جهت کاشفيت از واقع بعد از علم موضوعي و حکمي فوريت در اقدام به فسخ تقدم دارد. 

وي به فوريت خيار غبن اشاره کرد و بيان داشت: اين فوريت عرفي است و اين مطلب؛ يعني عرفي بودنش هم از فقه به روشني مستفاد است و هم از قسمت اخير ماده 1131 قانون مدني که گفته است اين فوريت، فوريت عرفي است. 

عابديان با بيان اين که 2 نتيجه بر فوريت امر عرفي دلالت دارد، اظهارداشت: اول اين که اين امر، کاملاً موضوعي است نه حکمي. امر عرفيه، امر کاملاً موضوعي است. اختلاف شعبه ديوان عالي کشور و دادگاه ها در حکم نيست، هر دو مي پذيرند که اگر خيار غبن فوري اعمال شد، فسخ مي شود؛ اما اين فوريت عرفي کاملاً امر موضوعي است. دوم، نتيجه هم اين است که غرض از اين فوريت، اقدام به فسخ در زماني است که عرفاً اتخاذ تصميم ذوالخيار به انحلال معامله يا ابقاي آن در هر معامله اي ثابت نيست. اين مدت ثابت نيست که اگر بگوييم يک هفته گذشت، فوريت از بين رفت.

وي تصريح کرد: فسخ در صورت تحقق خيار عمل ارادي انشايي است که بايد از ناحيه ذوالخيار انجام شود. اين امر بي شک مورد تأييد همکاران در ديوان عالي کشور هم قرار گرفته است. اين عمل حقوقي نظير ديگر اعمال حقوقي در نظام حقوقي ايران به قصد انشا محقق مي شود، به شرط اين که مقرون به چيزي باشد که دلالت بر قصد نمايد. بنابراين، روشن است که اولا،ً وظيفه دادگـاه فـسـخ مـعامله نيست؛ بلکه اعلام صحت يا عدم صحت فسخ انشا شده از ناحيه ذوالخيار است. ثانياً، براي انشاي فسخ از ناحيه ذوالخيار تــعـلــق اراده جــدي بــاطـنــي ذوالخيار به انحلال که به وسيله اي نه ضرورتاً با اظهارنامه؛ بلکه  به هر وسيله ابراز شود، کفايت مي کند.

عابديان تصريح کرد: در اين پرونده اجمالاً رجوع فروشندگان به خريدار و اعلام عدم رضا به معامله و درخواست از وي که در واقع به لسان عرفي اظهار شده که ما از شما مي خواهيم  فسخ بکنيد، همين مراجعه کافي است. مراجعه حاکي از اين است که اين اراده باطني ابراز شده است.

اين قاضي عالي رتبه با اشاره به اين که در نظام حقوقي ايران به منظور مؤثر شدن فسخ ضرورتي به اين که اراده ذوالـخـيــار بــر فـســخ بــه مـخــاطــب اعــلام شـود، وجـود ندارد،اظهارداشت: صرف اين که تعلق اراده باطني بر فسخ محقق شود و به علاوه به نحوي از انحا ابراز شود، کفايت مي کند؛ اما اعلام، يعني به اطلاع طرف مقابل رساندن براي تحقق فسخ لازم نيست؛ اگرچه در مواردي تأخير در اعلام به اطلاع طرف درگير رساندن ممکن است موجب مسئوليت مدني باشد، بحث ديگري است، براي تحقق فسخ و تأثيرش صرف تعلق اراده باطني به فسخ و ابرازش؛ يعني علني کردنش به نحوي از انحا کفايت مي کند. در اين پرونده تأخير در اعلام به وسيله اظهارنامه يا هر وسيله ديگر ممکن است مانع از تأثير فسخ قلمداد شود. در اين پرونده نيز اراده باطني خواهان بروز خارجي پيدا کرده است.

وي با بيان اين که فوريت خيار غبن و کليه خياراتي که در قانون فوريت آنها مقرر است، عرفي مي باشد، خاطرنشان کرد: دادگاه ها عرف را با عرف احراز کردند که در اينجا به موقع فسخ انجام شده است. ورود ديوان عالي کشور به عنوان مرجع رسيدگي فرجامي در اين امر، کاملاً موضوعي به نظر من صحيح نيست؛ يعني اگر دادگاه ها احراز کردند فسخ صحيح است، لازم نيست ديوان عالي کشور در اين موضوع وارد شود. 

عابديان در پايان افزود: اگر هيئت عمومي ديوان عالي کشور اين معامله را تأييد کند به اين معناست که کسي با لحاظ تورم شديد، فقط با پرداخت 2 ميليون تومان صاحب خانه اي مي شود و به اين فروشنده پس از گذشت چندين سال و پايين آمدن شديد ارزش پول فقط 7ميليون پول بدهيم، اين امر از ديد عرف ناعادلانه است. با توجه به جهات حـقـوقـي کـه بـحـث کـرديم و فارغ از اين جهت کاملاً غيرحقوقي، رأي شعبه دهم دادگاه عمومي اروميه قابل ابرام است.

 ‌ فسخ به هر لفظ يا فعلي که دلالت بر آن نمايد، حاصل مي شود

آيت الله حسين مفيد، رئيس ديوان عالي کشور به مواد 420 و 1131 قانون مدني اشاره کرد و گفت: خيار غبن بعد از علم به غبن فوري است و طبق ماده 1131 قانون مدني، خيار فسخ فوري است و اگر طرفي که حق فسخ دارد، بعد از اطلاع به دليل آن عللي که موجب فسخ است،  نکاح را فسخ نکند، خيار آن ساقط مي شود، به شرط اين که علم به حق فسخ و فوريت آن داشته باشد. 

وي بيان داشت: برابر ماده 449 قانون مدني فسخ به هر لفظ يا فعلي که دلالت بر آن نمايد، حاصل مي شود؛ يعني در فسخ بايد انشاي فسخ کند، ديگر ماده قانوني به اين صراحت وجود ندارد.

مفيد همچنين به منابع فقهي به خصوص تحريرالوسيله اشاره کرد و اظهارداشت: در مورد اين پرونده، فروشنده مي گويد من به خوانده اين پرونده سفارش نکرده بودم که ملک من را بفروش؛ ولي خوانده به من مراجعه کرد که تو مي خواهي خانه ات را بفروشي، گفتم شما از کجا خبر داري، گفت من از طريق آقاي (ر) که مي خواهد اين خانه را بـخـرد، اطـلاع پـيـدا کـردم. اگـر نـگوييم تباني بوده يا کلاهبرداري، اين مسئله عادي نيست. خواهان مي گويد وقتي من مراجعه کردم، به من گفتند که اين خانه را بفروش، اين خانه خريدار ندارد. اين خانه در منطقه بدي قرار دارد و اهالي اين منطقه آدم هاي خوبي نيستند. 

خلاصه اين قدر به خواهان از خانه اش و منطقه آن بد گفتند که بيچاره راضي شد و قبول کرد سپس قولنامه را نوشتند و در واقع 9 ميليون تومان آن خانه را معامله کردند. فروشنده به اين مبلغ اندک نيز راضي بود؛ چرا که قبلاً ته دل وي را خالي کرده بودند.

رئيس ديوان عالي کشور فوريت هر چيزي را به تناسب خودش دانست و بيان داشت: ممکن است فردي کالايي بخرد، بعد ازخريد فـوراً بفهمد که آن جنس، کالاي مورد نظر وي نبوده يا مارک مورد نظر را ندارد، در اينجا خيار غبن مصداق دارد. گاهي مواقع در عقود مواردي پيش مي آيد که به اين زودي نمي توان از آن مطلع شد.

وي تصريح کرد: مشخص است خواهان هاي اين پرونده بي خبر بوده اند و از قيمت ملک بعد از گذشت چند روز مطلع شده، بعد از آن هم اقدام عملي کرده است. خواهان عنوان داشته که بعد از فاصله چند روز اطلاع پيدا کردم که ارزش و قيمت خانه خيلي بيشتر از قيمت تعيين شده توسط بنگاه است و حداقل بيش از120 ميليون ريال ارزش دارد که غبن فاحش بوده است. 

بنابراين، پس از اطلاع از چگونگي امر و به علت اين که در معامله انجام يافته مغبون شده خود و خانمش؛ چون هر دو مالک بودند، به دفعات به خريدار و بنگاه مورد نظر مراجعه کرده و درخواست فسخ معامله را نموده است؛ ولي به دليل اين که آنها از قيمت واقعي ملک فروخته شده با خبر بودند، از اجابت خواسته آنها امتناع کردند. 

مفيد افزود: خواهان هاي پرونده به ناچار به دستگاه قضايي متوسل شده و به خوانده اين پرونده اظهارنامه ارسال نموده که با امتناع خوانده مواجه شده اند. بنابراين، از جهاتي که لازم است و ذکر شد غبن در اينجا از نظر قانون و از نظر بحث پرونده و همچنين از ديدگاه  فتواي امام راحل و ساير مراجع، رأي دادگاه ها صحيح است و ما رأي شعبه ديوان عالي کشور را ناچاريم، رد کنيم.

نظريه دادستان کل کشور

آيت الله دري نجف آبادي، دادستان کل کشور به شرح زير نظريه خود را درخصوص پرونده اصراري حقوقي رديف 87/4 بيان داشت: هر يک از متعاملان که در معامله غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن مي تواند معامله را فسخ کند (ماده 416 قانون مدني.) غبن در صورتي فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد (ماده 417 قانون مدني.) خيار غبن بعد از علم فوري است (ماده 420 قانون مدني.) ملاحظه مي گردد فسخ معامله به لحاظ غبن فاحش در شرع مقدس اسلام و قانون مدني تجويز  شده و ملاک تشخيص غبن فاحش عرفي است، به حدي که قابل مسامحه نباشد و اعمال آن نيز فوري است. فسخ به هر لفظي يا فعلي که دلالت بر آن نمايد، حاصل مي شود (ماده 449 قانون مدني)،

 ‌بنابراين، حصر اقدام خواهان ها در زمينه تقاضاي فسخ معامله متضمن انشاي فسخ معامله صحيح نيست. ملاک در فعل اعلامي نيز رفتار متعارف جامعه است. با پيشرفت تکنولوژي و علم و استفاده از فضاي مجازي اينترنت ممکن است استفاده از اين فضا در اعلام فسخ نيز از مصاديق فعل متعارف تلقي گردد. در لفظ نيز در عمده عقود و قراردادها حصري وجود ندارد و تنها اقوا در طلاق است که از لفظ عربي استفاده مي شود، والا از هر لفظي مي توان در اعلام فسخ بهره گرفت. فوريت اعلام فسخ نيز جنبه عرفي و متعارف دارد و مراد اقدام آني و عقلي نيست. در باب اخذ به شفعه نيز اخذ به شفعه اعم از قولي و فعلي است و هر فعل مفهمي کفايت مي کند و فوريت نيز به معني فوريت عرفي و عقلايي است نه فلسفي و عقلاني و بالجمله در کليه عقود و ايقاعات اين حکم ساري و جاري است و با تحولات تکنولوژيکي و ابزار جديد نيز توسعه خواهد يافت.

بنا به مراتب، با توجه به نظريات کارشناسي و تفاوت قيمت قريب به 30 درصد ارزش واقعي ملک در زمان انعقاد قرارداد، غبن فاحش و غيرقابل تسامح واقع و با توجه به مفاد اظهارنامه رسمي که در آن به اقدامات قبلي اشارت شده و زمان انعقاد قرارداد و طرح شکواييه کيفري و مـتـعـاقـب آن طـرح دادخـواسـت حقوقي و ملاحظه اظـهـارات شـهود تعرفه شده، در اقدامات زود هنگام خواهان ها در مراجعه حضوري به بنگاه معاملات ملکي و اعلام به خريدار مؤيد اقدام فوري متعارف مي باشد. بنابراين، با نظر قاضي شعبه دهم دادگاه عمومي حقوقي اروميه موافقم.

در پايان جلسه هيئت عمومي ديوان عالي کشور موضوع پرونده اصراري حقوقي، اکثريت قضات حاضر در جلسه رأي شعبه دادگاه عمومي حقوقي اروميه مبني بر تحقق غبن فاحش و اعمال صحيح فسخ توسط خواهان بدوي پرونده را تأييد کردند.